Ny Højesteretskendelse skaber (midlertidig) klarhed i familiehandler.

Indtil 2016 var det i praksis fast antaget, at man i familiehandler og ved arveudlæg kunne støtte sig til det såkaldte ”Værdiansættelsescirkulære” fra 1982 og ”lovligt” aftale en handelspris på +/- 15 % af den gældende offentlige ejendomsvurdering.

I marts 2016 afsagde Højesteret imidlertid kendelse om, at SKAT i en arveudlægssag kunne tilsidesætte en værdiansættelse foretaget i overensstemmelse med cirkulæret, eftersom der forelå ”særlige omstændigheder” – en afgørelse, der har skabt en vis usikkerhed både i relation til, hvornår der foreligger disse særlige omstændigheder og i relation til, om afgørelsen kun har retsvirkning ved arveudlæg eller den gælder for familiehandler i almindelighed og altså også ved overdragelser i levende live.

I slutningen af 2018 fik vi en Landsskatteretsafgørelse, der vel reelt blåstemplede anvendelsen af Værdiansættelsescirkulæret ved familiehandler i levende live, idet der var tale om, at sælger kun 3 måneder før overdragelsen havde købt ejendommen for stort set det dobbelte af, hvad den efterfølgende (svarende til 85 % af ejendomsvurderingen) blev overdraget til, idet Landsskatteretten fastslog, at det ikke i sig selv kan betegnes som ”særlige omstændigheder” at de offentlige ejendomsvurderinger pt. er suspenderet som et led i regeringens udspil til en genopretning af disse. Denne afgørelse er af SKAT anket til Landsretten, og dermed var præjudikatet heraf usikkert.

Den 5. maj 2020 udsendte SKAT så et nyt styresignal for at afgrænse, hvornår der foreligger særlige omstændigheder i forhold til +/- 15 %-reglen.

Styresignalet gik ud på, at en værdiansættelse efter +/- 15 % kan anfægtes, hvis der er konkrete holdepunkter for, at værdiansættelsen ikke er udtryk for en handelsværdi. Man angav i den forbindelse en række eksempler på, hvad der kunne være konkrete holdepunkter, herunder f.eks. tidligere handelspriser ved salg/køb af ejendommen, ejendommens belåning og ”den generelle prisudvikling i området” – altså temmelig mange usikkerhedsmomenter, således at det reelt var meget svært at rådgive om, hvornår Værdiansættelsescirkulæret gav ”fast grund under fødderne”.

Den nye Højesteretskendelse, der blev afsagt den 26.04.2021, udtalte for det første, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav – også i en situation, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført, og man fandt herefter for det andet, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området, hvilket altså ikke kunne begrunde ”særlige omstændigheder.”

Det er min vurdering, at afgørelsen indebærer, at der skal temmelig meget (mere end hvad der fremgår af SKAT’s styresignal) til, for at der foreligger ”særlige omstændigheder”, således at langt hovedparten af familiehandler kan gennemføres i henhold til Værdiansættelsescirkulæret.

Det må imidlertid forudses, at de nye ejendomsvurderinger overvejende tilpasses den reelle værdi i handel og vandel, ligesom det ikke kan udelukkes, at der i konsekvens af kendelsen vil blive lovgivet på området.

Går du med planer om indenfor en kortere årrække at overdrage fast ejendom til din nærmeste familie (f.eks. forældrekøb eller landbrugsejendom) kan det derfor ikke udelukkes, at du bør fremskynde planerne og gennemføre overdragelsen allerede nu for derved at være omfattet af de regler og den praksis, der nu gør sig gældende.

Vi rådgiver gerne – og ganske uforpligtende - nærmere herom.