Skilsmisse og fælles bolig

At forholde sig til den fælles bolig under en skilsmisse er ofte en af de mest komplekse og følelsesmæssigt belastende processer. Hos Advokathuset Funch & Nielsen forstår vi vigtigheden af klarhed og juridisk korrekthed i denne situation.

Denne guide giver et detaljeret overblik over de juridiske og praktiske overvejelser og skridt, I skal tage i betragtning, når I beslutter, hvad I vil gøre med jeres fælles bolig ved skilsmisse.

Fælles bolig og formuefællesskab

Ejer I et hus sammen og står overfor en skilsmisse, skal der tages stilling til, hvad der skal ske med boligen. Udgangspunktet mellem ægtefæller er, at man deler den samlede formue med halvdelen til hver ægtefælle. Dog kan man naturligvis ikke fysisk dele en bolig i to lige store halvdele, men værdien af boligen indgår i opgørelsen af bodelingen.

Dette udgangspunkts kan fraviges, hvis I har oprettet en ægtepagt før eller under jeres ægteskab. Har I oprettet en ægtepagt med særeje over boligen, vil udgangspunktet være, at værdien af boligen ikke skal indgå i opgørelsen af bodelingen.

Det kan også være, at I bliver enige om at foretage en skævdeling, forudsat af aftalen er rimelig og ikke strider mod lovgivningen. I har altså mulighed for at fravige udgangspunktet om ligedeling, såfremt I er enige. 

Overtagelse af boligen

Hvis den ene ægtefælle ønsker at overtage den fælles bolig, skal der tages stilling til følgende forhold:

• Aftale om pris og vilkår: Parterne skal blive enige om en pris for boligen, ofte baseret på en uafhængig vurdering, samt en overdragelsesdato og fordeling af løbende udgifter indtil overtagelsesdatoen.

• Skilsmisseskøde: Overdragelsen af ejerskabet sker typisk gennem et skilsmisseskøde. Dette er et juridisk dokument, der bekræfter, at den ene ægtefælle overtager den anden ægtefælles andel af ejendommen.

• Tinglysning: Skilsmisseskødet skal tinglyses for at sikre, at ejerskiftet er offentligt registreret og dermed juridisk bindende over for tredjeparter. Tinglysning er en afgørende del af processen for at sikre den nye ejers rettigheder.

• Gældsovertagelse: Hvis der er lån i ejendommen, skal den ægtefælle, der overtager boligen, også overtage gælden. Dette kræver godkendelse fra kreditinstituttet, som vil vurdere den overtagende ægtefælles kreditværdighed.

Salg af boligen

Hvis ingen af ægtefællerne ønsker eller har økonomisk mulighed for at udtage den fælles bolig, skal boligen som udgangspunkt sælges. Salget bør ske på en måde, der bedst tjener begge parters interesser for at opnå den bedst mulige pris. Provenuet fra salget indgår herefter i bodelingen.

• Uenighed om salg eller fordeling: Hvis der opstår uenighed om salget af boligen (f.eks. pris, salgsvilkår) eller fordelingen af provenuet, kan Skifteretten træffe afgørelse. Skifteretten er en specialiseret domstol, der behandler sager om separation, skilsmisse og bodeling.

• Tvangsauktion: Hvis det ikke lykkes at sælge boligen på det almindelige marked inden for en rimelig tid og til en rimelig pris, kan boligen under visse omstændigheder sælges på tvangsauktion efter retsplejelovens regler. Dette bør dog betragtes som en sidste udvej, da en tvangsauktion ofte resulterer i en lavere salgspris.

• Den sidste ejendom i boet: Hvis den fælles bolig er det eneste tilbageværende aktiv i boet, og alle andre aktiver er blevet delt, vil enhver uenighed om denne ejendom blive behandlet som en enkeltstående tvist. Salget af boligen vil da ske efter de almindelige regler for sameje, medmindre reglerne for bodeling specificerer andet. Det er vigtigt at søge juridisk rådgivning i disse situationer for at sikre en korrekt og retfærdig løsning.

Flytte eller blive boende?

Hvis huset ejes af begge parter i fællesskab, er udgangspunktet, at de faste udgifter vedrørende huset efter ophørsdagen skal afholdes af parterne i fællesskab. Hver part skal altså som udgangspunkt betale for halvdelen af de løbende faste udgifter vedrørende huset, som f.eks. afdrag på lån, ejendomsskat og forsikring, indtil huset er overdraget til den ene eller solgt.

Når beslutningen om skilsmisse eller separation er truffet, aftales det ofte, at den ene part skal blive boende i huset, indtil huset er endeligt overdraget eller solgt. Den part, der bliver boende i huset, skal som udgangspunkt betale for samtlige løbende forbrugsudgifter.

Ofte sker der det, at den ene af jer fraflytter det fælles hus, inden det er solgt, eller inden I er blevet enige om vilkårene for den andens køb af huset. Dette kan medføre, at den fraflyttende ægtefælle får dobbelt udgifter til bolig i en periode.

Imidlertid følger det af retspraksis, at den ægtefælle, der bliver boende i det fælles hus, til gengæld skal betale en fiktiv husleje for at have brugsret til hele ejendommen. Den ægtefælle, der bor i huset, har dog ikke pligt til løbende at betale lejen. Ægtefællen kan i stedet kræve, at huslejebeløbet indgår som en post i boopgørelsen, så den fraflyttende part først får det beløb, der kan opkræves i fiktiv husleje, i forbindelse med afslutning af bodeling ved skilsmissen.

For at undgå, at den fraflyttende ægtefælle belastes unødigt på likviditeten, kan det derfor være praktisk at indgå en aftale om, at den ægtefælle, der bliver boende i huset, betaler ejendommens udgifter eller et beløb, der ligger tæt på ejendommens samlede udgifter mod at få brugsret til hele ejendommen. Dermed betales den fiktive husleje i realiteten løbende indtil bodelingen afsluttes.

Man skal være opmærksom på, at selvom det kun er den ene ægtefælle, der betaler ejendommens udgifter, herunder også realkreditlån og måske boliglån, så deler parterne fortsat skattefradraget for renteudgifter, da fradraget er knyttet til gældsforpligtelsen.

OBS! Det er uden betydning, hvorfor den ene part er flyttet fra huset. Mange har fejlagtigt den opfattelse, at de ikke skal betale en fiktiv husleje til fællesboet, da den anden part enten selv har valgt at flytte, eller fordi den tilbageværende part har tilkendegivet, at denne er indforstået med, at begge kan blive boende i huset.

Brug for hjælp?

Lovgivningen på dette område kan være kompleks, og din specifikke situation kan variere betydeligt. Det anbefales på det kraftigste, at du søger professionel juridisk rådgivning hos en erfaren skilsmisseadvokat, inden du træffer endelige beslutninger vedrørende fælles bolig ved skilsmisse.

Vi tilbyder professionel rådgivning, der er skræddersyet til din specifikke situation. Vores erfarne advokater kan hjælpe dig med at navigere gennem alle de juridiske og økonomiske aspekter af en skilsmisse, herunder fælles bolig.